Od 11 lipca 2025 roku obowiązuje nowelizacja ustawy deweloperskiej, która nakłada na deweloperów obowiązek publikowania cen mieszkań wprost na stronie internetowej inwestycji. Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż wcześniej, mieli czas na dostosowanie się do 11 września 2025 roku — od tego dnia nie ma już żadnych wyjątków. Jeśli Twoja strona internetowa nie spełnia nowych wymogów, ryzykujesz nie tylko problem wizerunkowy, ale realne konsekwencje prawne.

Co dokładnie wymaga nowa ustawa deweloperska

Nowelizacja wprowadza obowiązek prowadzenia strony internetowej powiązanej z deweloperem lub konkretną inwestycją, na której trzeba jawnie publikować:

  • Cenę brutto każdego oferowanego mieszkania lub domu
  • Cenę za metr kwadratowy — osobno dla każdego lokalu
  • Koszty dodatkowe związane z miejscem postojowym, komórką lokatorską lub tarasem, jeśli są sprzedawane osobno
  • Historię zmian cen — nie można "cichaczem" podnieść ceny bez pozostawienia śladu

To już nie jest kwestia dobrej praktyki marketingowej — to wymóg prawny dotyczący każdej inwestycji, niezależnie od tego, kiedy rozpoczęła się sprzedaż.

Codzienne raportowanie do dane.gov.pl

Jawny cennik na stronie to tylko połowa obowiązku. Drugą połową jest codzienne zgłaszanie danych o cenach do portalu dane.gov.pl, prowadzonego przez ministra cyfryzacji:

  • Dane trzeba udostępnić jako plik CSV lub XLSX pod stałym, niezmiennym adresem URL — albo przez API
  • Każda zmiana ceny musi trafić do zgłoszonego źródła danych w ciągu 24 godzin od jej wprowadzenia
  • Plik musi zawierać komplet danych: cenę brutto, powierzchnię, liczbę pokoi i pozostałe wymagane parametry każdego lokalu

W praktyce ręczne aktualizowanie takiego pliku codziennie jest trudne do utrzymania bez błędu — dlatego rozwiązania, w których zmiana ceny w panelu na stronie automatycznie aktualizuje też plik CSV/XLSX zgłoszony do dane.gov.pl, są dziś standardem, nie luksusem.

Ile grozi za brak zgodności

Naruszenie obowiązku jawności cen traktowane jest przez UOKiK jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Kary są dotkliwe i skalują się z obrotem firmy:

  • Do 10% rocznego obrotu firmy — przykładowo deweloper z obrotem 50 mln zł może zapłacić do 5 mln zł, a mniejsza firma z obrotem 1 mln zł do 100 tys. zł
  • Do 2 mln zł osobistej kary dla osoby zarządzającej — niezależnie od kary nałożonej na samą firmę

To nie jest teoretyczne ryzyko — UOKiK już otrzymał ponad tysiąc zgłoszeń o nieprawidłowościach w zakresie jawności cen od wejścia przepisów w życie.

Dlaczego zwykła strona wizytówka tego nie załatwia

Standardowa strona dewelopera — galeria wizualizacji, opis inwestycji, formularz kontaktowy — nie spełnia wymogów ustawy, jeśli ceny nie są jawnie i aktualnie prezentowane przy każdym lokalu. Statyczny PDF z cennikiem wgrywany raz na kwartał też nie wystarcza, bo ustawa wymaga bieżącej aktualności i widocznej historii zmian.

W praktyce oznacza to, że strona inwestycji musi mieć:

  • Listę lub wyszukiwarkę wszystkich oferowanych lokali z aktualnym statusem (dostępny, zarezerwowany, sprzedany)
  • Kartę każdego lokalu z ceną brutto, ceną za m² i kosztami dodatkowymi
  • Mechanizm aktualizacji cen, który nie wymaga przebudowy strony przy każdej zmianie — najlepiej panel, w którym deweloper sam edytuje ceny i statusy

Wyszukiwarka i mapa inwestycji jako rozwiązanie zgodności

Najskuteczniejszym sposobem na spełnienie wymogów ustawy jest interaktywna wyszukiwarka mieszkań połączona z mapą inwestycji — mechanizm, w którym klient filtruje lokale po metrażu, liczbie pokoi czy cenie, a każdy wynik prowadzi do karty lokalu z pełnymi, aktualnymi danymi cenowymi.

To rozwiązanie, które przetestowałem na inwestycji Leśne Tarasy (16 domów, Kobyla Góra) — interaktywna mapa na realnym planie zagospodarowania, klikalne domy kolorowane według statusu, karta domu z parametrami i ceną. Zobacz działające narzędzie →

Taki mechanizm rozwiązuje dwa problemy jednocześnie: spełnia wymóg jawności cen z ustawy i realnie skraca drogę klienta od wyszukiwania w Google do zapytania o konkretny lokal.

Co zrobić, jeśli Twoja strona jeszcze nie spełnia wymogów

  1. Sprawdź, czy każdy oferowany lokal ma jawną cenę brutto i cenę za m² bezpośrednio na stronie, nie tylko w PDF do pobrania na życzenie.
  2. Sprawdź, czy koszty dodatkowe (miejsce postojowe, komórka lokatorska, taras) są wyszczególnione osobno.
  3. Zweryfikuj, czy zmiany cen zostawiają ślad — ustawa wymaga możliwości prześledzenia historii cen, nie tylko pokazania aktualnej.
  4. Sprawdź, czy plik CSV/XLSX zgłoszony do dane.gov.pl aktualizuje się automatycznie razem z ceną na stronie, a nie ręcznie raz na jakiś czas — przy ręcznej aktualizacji łatwo przekroczyć 24-godzinny termin.

Jeśli którykolwiek z tych punktów budzi wątpliwość, warto to zweryfikować z prawnikiem specjalizującym się w prawie deweloperskim — ten artykuł opisuje wymogi od strony budowy strony internetowej, nie zastępuje porady prawnej. Pełne zestawienie kar i przykłady kwot opisuję w artykule Kary UOKiK za brak jawności cen mieszkań — ile grozi deweloperowi?

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2025 roku zamieniła jawność cen z dobrej praktyki w obowiązek prawny egzekwowany od 11 września 2025 roku, z karami sięgającymi 10% obrotu firmy. Strona internetowa inwestycji musi dziś robić więcej niż prezentować wizualizacje — musi być narzędziem do wyszukiwania mieszkań z aktualnymi, jawnymi cenami, połączonym z automatycznym zgłaszaniem danych do dane.gov.pl. To wymaga innego podejścia niż standardowa strona wizytówka. Więcej o tym, jak wygląda taka strona w praktyce, piszę na stronie strona internetowa dla dewelopera.